房屋退税退的是购房时缴纳的契税，能否退税及退多少，取决于是否满足相关条件。
通常所说的房屋退税，就是退还购房者买房时缴纳的契税。若购房时符合相关退税政策，且满足政策规定的条件，就可以申请退还部分或全部已缴契税。具体情况如下：

1. 首次购房且符合地方退税政策的购房者，可申请退还部分契税。
2. 购房后若在一定期限内转让房屋或不符合退税条件，可能无法获得退税。
3. 若退税政策已取消或调整，原政策下的退税优惠可能无法享受。
4. 若存在材料不全、申请超期等情况，退税申请可能会被拒绝。
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处理房屋退税时，以下特殊情况或例外情形可能会影响退税申请：
1、地方政策变动：部分地区在不同年份会对首次购房退税政策进行调整，比如取消或收紧退税条件，这可能导致购房者购房时符合政策，但申请时却已不符合。
2、购房用途变更：若购房者在购房后将房屋用于非居住用途（像商用），或者在短期内转售，可能不符合退税政策中“长期居住”或“自住”等要求，从而影响退税资格。
3、开发商或中介误导：有些购房者因为轻信开发商或中介承诺“包退税”，没有及时自己去核实政策，最后因为不符合条件或材料不全，导致退税失败。

这些情形都可能影响房屋退税的申请结果，所以在申请前，要详细了解政策变化以及自己是否符合全部条件。
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依据《中华人民共和国契税法》及相关地方政策，房屋退税主要适用于首次购房或符合特定条件的购房者。
《中华人民共和国契税法》第三条规定，国家可根据房地产市场调控需要，对居民住房需求给予税收优惠。同时，《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节契税优惠政策的通知》明确，对首次购买90平方米及以下普通住房的居民家庭，契税税率可减按1%征收。要是地方政策中进一步规定，在购房后一定期限内未转让房屋、未改变用途等条件下可申请退税，购房者就可据此申请退还已缴部分契税。

结合问题情况，如果购房者符合首次购房、面积限制、用途限制等条件，并在规定时间内申请退税，就能依法申请退还部分契税。相反，若不满足条件或未在法定期限内提出申请，可能就无法享受退税优惠。
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在房屋退税过程中，可能存在以下法律风险点，需要注意：
1、无法享受退税优惠：比如有购房者在2022年购买首套房时，误以为能享受契税返还政策，但因未在规定时间内提交申请，错过了退税期限，最终没能获得退税。
2、因材料缺失导致申请失败：例如有购房者因遗失契税完税证明，无法提供完整材料，税务机关就会拒绝受理其退税申请，造成经济损失。

这些风险提示我们，申请房屋退税时，一定要关注政策时效、材料完整性和申请流程的合规性，避免因疏忽而失去应得的权益。如果您有需要，也可以咨询我，我会为您提供详细解答。

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