买房子选择40年或70年产权时，可能面临以下法律风险：
1. 40年产权续期成本不确定的风险：例如，某购房者购买了40年产权的商业公寓，到期后申请续期时，当地政府要求按当前商业用地出让金标准的50%缴纳续期费用，因费用过高导致无法承担，最终失去土地使用权。
2. 用途限制引发的权益风险：例如，40年产权的商业用房无法落户，若购房者为解决子女入学问题购买此类房产，可能因无法落户导致子女无法享受学区资源，造成实际权益损失。
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关于买房子选择40年产权还是70年产权，需结合土地用途和个人需求综合判断。
选择40年还是70年产权的房子，核心区别在于土地用途及后续权利保障差异。

1. 若选择40年产权的房子：通常对应商业、旅游、娱乐用地，土地使用权期限为40年，房屋用途多为公寓、商铺等，生活成本（如水电费）可能按商业标准收取，且产权到期后续期需按商业用地政策办理，费用和审批要求可能更高。
2. 若选择70年产权的房子：对应居住用地，土地使用权期限为70年，房屋用途为住宅，生活成本按民用标准收取，产权到期后续期政策更清晰（如自动续期倾向），长期居住的稳定性更强。
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选择70年产权房子的法律依据主要来自土地用途的法定分类。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，居住用地的土地使用权出让最高年限为七十年，商业、旅游、娱乐用地为四十年。该规定明确了不同用途土地的产权期限差异：70年产权对应居住用地，是国家为保障居民基本居住需求设定的最长住宅用地期限；40年产权对应商业类用地，适用于非居住性质的房产开发。因此，若购房目的为长期自住，70年产权的居住用地房产更符合法律对住宅权益的保障定位，其产权期限和用途属性更匹配家庭居住需求。
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买房子选择40年或70年产权时，存在以下特殊情况会影响处理结果：
1. 土地用途为“综合用地”的特殊情形：部分房产的土地用途为综合用地，产权年限可能为50年（介于40年和70年之间），其用途可能混合商业和住宅功能，生活成本和续期政策需结合具体规划确定，可能既不符合纯住宅的优惠政策，也不具备纯商业的经营灵活性。
2. 地方续期政策差异的特殊情形：例如，部分城市对70年住宅产权续期实行“自动续期、暂不收费”的政策，但对40年商业产权要求按评估价的一定比例缴纳续期费用；若购房者跨城市购房，未了解当地政策，可能导致产权续期成本超出预期。
3. 土地出让合同有特殊约定的情形：若土地出让合同中明确约定“产权到期后无偿收回土地”（虽不符合现行政策倾向，但需以合同为准），则40年或70年产权的房产都可能面临土地被收回的风险，需提前核查合同条款。

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